농지법의 농지가 아닌 경우와 구분 실익은? [전주 부동산닥터의 개정 농지법 2 ]

농지법의 농지 여부를 구분하는 실익은 무엇일까요?

농지취득자격증명은 농지의 소유권 이전 등기 시 필수 첨부서류입니다. 따라서 농지를 취득하려는 경우에는 상속 등 특별한 경우를 제외하고는 반드시 농지취득자격증명서를 발급받아야 합니다. 그런데 21.8.17일 농지법 개정으로 부재지주가 최초로 농지를 취득하려는 경우에는 농지위원회의 심의를 받아야 하는 등 그동안 요식행위 정도로 치부되던 농지취득자격증명발급 절차가 제법 까다로워졌습니다.

 

또한 농지를 농지 이외의 타 용도로 전용하려는 경우에는 농지전용부담금이 부과됩니다. 그런데 농지가 아니라면 농지전용부담금도 납부할 필요가 없다는 것이 농지여부를 구분하는 실익이라고 할 수 있습니다.

반대로 농지로 인정되어 소득세법상 8년 이상 재촌. 자경한 경우에는 1년에 1억원, 5년동안 2억원의 산출세액에 대한 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

Q> 농지법상 농지에 해당하지 않는 경우는?

A> 초지법상 초지, 전용목적사업이 완료된 농지, 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지(임야 제외)로서 경작 3년 미만 토지․조경 목적 재배 농지 등

 

[해설]

반대로 농지법상 농지가 무엇인지 알면, 그 이외 것은 농지가 아니기 때문에 구분하기가 더 용이합니다.

농지법의 농지란 지목이 전·답 또는 과수원으로 되어 있는 토지와 그 밖에 법적 지목을 불문하고 3년 이상 연속하여 농작물의 경작이나 다년생식물 재배지로 이용되었다는 것이 확인된 토지를 말합니다.

*다년생식물 : 목초, 종묘, 인삼, 잔디, 과수, 유실수 등

 

법적 지목을 불문하고 3년 이상 연속하여 농작물의 경작이나 다년생식물 재배지로 이용되었다는 것이 확인된 토지를 “사실상 농지”라고 합니다. 여기서 “3년 이상 연속하여”의 의미는 현 상태에서 소급하여 3년은 물론이고 과거 계속해서 3년 이상 연속하여 농지로 활용했다면, 현재 경작하지 않더라도 휴경 중일 뿐 농지법상은 농지라는 것입니다.

 

정리하면, ① 농지법의 농지란 지목의 전.답. 과수원인 토지 ② 법적 지목을 불문하고 연속하여 3년 이상 농작물 경작이나 다년생식물 재배지로 이용된 것이 입증이 가능한 사실상 농지는 농지법의 농지라는 것입니다. 그런데 사실상 농지라고 하더다로 제외되는 것이 초지법의 초지와 임야인데요 임야는 좀 복잡하기 때문에 전문적인 상담이 필요합니다.

 

따라서 농지에 해당하지 않는 경우는 아래와 같습니다.

▶｢초지법｣에 따라 조성된 초지

→초지법 상의 초지는 연속해서 3년 이상 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용했다고 하더라도 농지가 아니라는 것입니다.

 

▶지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(임야 제외)로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지

→ 법적 지목으로 불문하고 연속하여 3년 이상 농작물 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용된 것이 확인가능한 토지는 농지법상 사실상 농지라고 했습니다. 따라서 지목이 전.답.과수원이 아닌 토지를 사실상 농지를 사용한 기간이 3년 미만이라면 농지법의 농지가 아니라는 것입니다.

 

▶지목이 임야인 토지로서 ｢산지관리법｣에 따른 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지

→ 위 토지는 계속해서 3년 이상 사실상 농지를 이용되었다고 하더라도 이제는 농지법의 농지로 불인정한다는 것입니다. 임야는 농지법상으로는 사실상 농지로 인정되어오다가 중간에 농지법 시행령 개정으로 농지로 불인정하고 있습니다. 임야는 전문적인 별도의 상담이 필요합니다

 

▶전 ·답, 과수원이 아닌 토지에 조경 목적으로 다년생식물을 재배하는 경우

 

▶종전의 ｢농지의 보전 및 이용에 관한 법률｣시행일(1973.1.1.) 이전부터 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지 외의 용도로 이용되고 있는 토지

→ 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 시행으로 이때부터 농지를 농지 이외의 용도로 사용하는 경우에는 농지전용허가(신고)를 받도록 했습니다. 따라서 그 본 법 시행 이전에 농지 이외의 타용도로 이용된 것이 확인되면 농지가 아니라는 것입니다.

 

▶지목은 전·답, 과수원이나 전용목적사업이 완료(준공검사필증을 교부한 날 또는 건축물관리대장에 등재된 날)된 토지

→ 당연한 소리

 

향후 시간이 허락될 때 마다 농지관련 포스팅을 이어나겠습니다

**주변 농지보다 저렴한 1천평 평화동 농지도 어떤 목적으로 활용하느냐에 따라 충분한 가치가 있다할 것입니다.**

지난 21.8.17일 농지법 개정. 시행 이후 현 시점에서 농지법을 다시 짚어보는 이유는 아는 만큼만 보이는 것이 부동산이고 그 흐름은 반복되는 파동이기 때문입니다. 농지는 여전히 투자가치나 활용가치가 저평가되어 있다는 점에 주목하시기 바랍니다. 여러분의 슬기로운 부동산 생활을 응원합니다.