[부동산 중개실무] 착각하기 쉬운 상가 임대차의 계약 해지 VS 묵시의 갱신!

공인중개사가 꼭 알아야 할 상가임차인 계약 해지 VS 묵시적 갱신의 차이점

최근 여러 정치. 경제적 요인으로 경기 침체가 이어지면서 자영업자의 한숨은 깊어지고 있습니다.

오늘은 상가 임차인의 계약 해지와 묵시적 갱신의 차이점에 관해서 살펴보겠습니다.  특히, 계약기간 만료일 직전 상황에서 임차인이 계약 해지를 통지한 경우, 임대차보증금의 반환 시점과 묵시적 갱신의 적용 여부는 중개실무에서 빈번히 발생하는 문제입니다. 이번 포스팅에서는 상가임대차 계약 해지와 묵시적 갱신의 차이점을 명확히 짚어보고, 공인중개사가 실무에서 어떻게 적용해야 하는지 알아보겠습니다.

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Q. 상가 임차인이 임대차 계약기간 만료 직전에 계약 해지를 통지할 수 있는가?

사안 개요

• 계약 기간: 2018.12.31. ~ 2020.12.30.
• 임대차보증금: 3천만원
• 월 차임: 180만원
• 사건 경과:
  임차인은 계약기간 만료 직전인 2020.12.29. 임대인에게 계약 갱신 거절을 통지했습니다. 이후 임차인은 임차권등기를 마치고 2021.1.27.경 점포를 인도했습니다.
  임대인은 상가가 묵시적 갱신되었다고 주장하며, 계약 만기일(2020.12.30.)로부터 3개월 후인 2021.3.29.를 기준으로 차임과 미납 관리비를 공제한 보증금을 변제공탁했습니다.

질문

1. 임대인의 주장대로 상가임대차는 묵시적 갱신되어 3개월 분의 차임과 미납 관리비를 공제해야 할까요?
2. 이 사례가 공인중개사의 업무와 어떤 연관이 있을까요?

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상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 차이

상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법은 민법의 임대차에 대한 특별법입니다. 두 법은 조문 수가 각각 22개와 31개로 적지만, 실무상 해석이 복잡하고 관련 판례가 많아 공인중개사도 정확히 이해하기 어려운 부분이 많습니다. 이번 사안을 통해 두 법의 차이점을 명확히 알아보겠습니다.

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사안의 쟁점

쟁점 1: 묵시적 갱신 적용 여부

• 임차인이 계약기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 한 경우, 묵시적 갱신이 적용되어 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 계약이 해지되는가?

쟁점 2: 계약기간 만료일 종료 여부

• 묵시적 갱신이 적용되지 않고, 계약기간 만료일에 종료되는가?

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원심과 대법원의 판단 비교

원심 판단

• 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다.
• 갱신거절 통지일(2020.12.29.)로부터 3개월 후인 2021.3.29.에 계약이 해지되었으므로, 임대인은 이 시점까지의 차임과 부가세를 공제한 보증금을 반환해야 한다.

대법원 판단

• 상가임대차법 제10조 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하지만, 갱신거절 통지기간을 제한하지 않았다.
• 따라서 임차인은 계약기간 만료 직전에도 갱신거절 통지를 할 수 있으며, 이 경우 묵시적 갱신이 적용되지 않는다.
• 대법원은 원심과 달리, 임차인의 갱신거절 통지가 유효하다고 판단했습니다. (대법원 2024.6.27. 선고 2023다307024 판결)

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상임법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.   ☜ 상임법의 묵시의 갱신

 

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.

 

상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐이라는 것입니다.

 

주임법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  ☜ 주임법의 묵시의 갱신

 

주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

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중개실무 적용 시 주의사항

그렇다면, 위 대법원 판례를 통해 무엇을 주의해야 하는 것일까?  임차 중인 상가건물의 매매를 중개하는 경우, 공인중개사는 2가지를 주의해야 합니다.

 

1.주택 임차인과 달리 상가 임차인은 계약 종료 직전이라도 계약의 해지를 통지할 수 있다는 시실.

• 주택과 달리 상가임차인은 계약기간 (1개월이 남지 않았더라도) 만료 직전에도 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
• 이 경우 묵시적 갱신이 적용되지 않으므로, 계약은 만료일에 종료됩니다.

1.  

2.상가 임차인의 대항력은 무엇인지입니다. 또한 이로인해 중개 실무에서는 예상되는 (중개사고) 분쟁사항은 무엇이며, 이를 예방할 방법은 무엇인지를 고민해 보아야 할 것입니다.

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결론

상가임대차 계약의 해지와 묵시적 갱신은 공인중개사가 실무에서 자주 마주치는 문제입니다. 특히, 상가임차인은 계약 종료 직전에도 해지 통지를 할 수 있으므로, 이에 대한 정확한 이해가 필수적입니다. 중개사고를 예방하기 위해 공인중개사는 관련 법률과 최신 판례를 꾸준히 학습하고, 실무에 적용할 수 있는 능력을 키워야할 것입니다.

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