아파트 불법 발코니 확장과 중개 실무 : 주의해야 할 점 & 실무적 대안

안녕하세요 공인중개사 실무교육 전문학원, 전주 탑클래스 부동산 실전 아카데미입니다.
오늘은 중개실무에서 발생할 수 있는 아파트의 불법 발코니 확장관련 중개 실무에서 주의해야할 점과 실무적 대안을 살펴보겠습니다.
1. 발코니 구조 변경 : 합법화의 역사
2. 중개실무에서의 문제점
3. 공인중개사에게 필요한 실무적 대안
4. 실무적인 조언

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1. 발코니 구조 변경: 합법화의 역사

아파트 발코니의 구조 변경은 2006년 1월 2일부터 완전히 합법화되었습니다. 이는 국토교통부에서 확정한 ‘주택 발코니 제도 개선 방안’에 따라 「건축법 시행령」 개정을 통해 시행된 결과입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
 
가. 발코니의 용도 정의 및 구조 변경 허용
발코니는 “거실, 침실, 창고, 화단 등 거주자의 필요에 따라 사용하는 공간”으로 정의되었고, 이에 따라 구조 변경이 가능해졌습니다.
 
나. 건축 허가 연도에 따른 절차 차이

•  1992년 6월 이후 건축 허가를 받은 아파트: 구조 변경은 관할 지방자치단체에 신고 후 진행.
•  1992년 6월 이전에 지어진 아파트: 구조 변경 시 건축사 또는 구조기술사의 안전 확인이 필요.

 
다. 안전 기준 강화

• 이중창 및 금속 난간 설치 의무화.
• 난간 높이는 1.2m 이상 유지.
• 4층 이상 아파트는 피난 공간 설치 필수.

2. 중개 실무에서의 문제점

비교적 신축 아파트의 경우 대부분 발코니 확장이 분양 시 합법적으로 이루어져 문제가 없습니다. 하지만 기존 구축 아파트를 중개할 때 발코니 확장 여부를 확인하지 않고 계약이 진행될 경우, 중개사에게 불필요한 책임이 전가될 위험이 있습니다.
 
특히 문제는 다음과 같은 경우 발생합니다.
 
가. 무허가 확장 발코니의 현실
법적 절차를 거치지 않고 발코니를 확장하는 경우가 많습니다. 이는 절차의 번거로움과 실내라는 단속의 어려움 때문입니다.
 
나.  법적 책임 소재 논란
매매 계약체결 후 매수인의 단순 변심이나 사정 변경으로 계약 이행이 불가할 경우, 공인중개사의 확인·설명 의무 위반을이유로 문제를 제기할 수 있습니다.
 
다. 합법화 어려움과 불법 확장이 대부분인 현실

•  1992년 6월 이전 허가된 아파트는 구조 진단 절차 필수 및 별도의 시설 기준 등
• 개별적인 합법화 절차를 거쳐야 하지만 실무적으로 리모델링 시 무단으로 확장하는 현실.

3. 공인중개사에게 필요한 실무적 대안

발코니 확장이 확인된 매물을 중개할 때, 중개사는 다음 사항을 숙지해야 합니다.
가.확인 절차
매도인에게 발코니 확장부분의 적법성 여부를 가볍게 질문하거나, 매도인의 확인이 어려울 경우에는 관리사무소를 통해 정보를 확인합니다.
 
나.불법 확장 발코니 중개 가능 여부
여기서 잠깐! 개업공인중개사는 불법이나 위반건축물을 중개해도 되는 것일까?
불법건축물과 위반건축물의 개념을 먼저 짚어보면, 불법건축물은 관련 건축법을 위반하여 건축된 모든 건축물을 의미합니다. 위반건축물은 불법건축물 중 행정관서에 적발된 건축물을 말합니다. 불법 건축물이 더 포괄적인 의미라고 할 수 있습니다.
 
중개사는 불법건축물 또는 위반건축물이라고 하더라도 권리를 취득하려는 자에게 불법 또는 위반 사실과 이행강제금의 부담 주체를 명확히 하는 등 정확하게 확인. 설명하고 그 근거를 제시하면 중개가 가능하다 할 것입니다. 따라서 매수인에게 해당 사실
을 명확히 설명하고 이를 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

다. 설명 의무 이행
만일 적법한 절차를 거치지 않고 발코니가 확장된 경우라면, 매수인에게 해당 사실을 요령껏 설명 후 불법 발코니 확장 사실을 계약서나 특약 사항에 명시합니다.
 
주거용 건축물 중개대상물 확인. 설명서 ⑪ 내부. 외부 시설물의 상태(건축물) 항목의 “그 밖의 시설물” 란에 예를 들어 “발코니 확장부부분은 적법한 절차를 거치지 않고 확장되었음을 개업공인중개사가 확인. 설명하였고 매수인은 이 사실을 충분히 인지하였음” 이라고 기재합니다.
 
물론 중개대상물 확인. 설명서 작성 방법을 보면. “그 밖의 시설물”란에는 “가정자동화 시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치 여부를 적습니다.”라고 설명하고 있으나 아무리 중개대상물 확인설명서를 살펴보아도 그 밖의 시설물 란에 기재하는 것이 가장 합리적이라는 개인적인 생각입니다.(뇌피셜)  ☜ 문제는 문제가 될때 문제인 것입니다.

4.실무적 조언

특약 사항에 불법 발코니 확장 여부를 명확히 기재해야 한다는 의견도 있지만, 실무적인 관점에서 보면, 괜히 침소봉대(針小棒大)할 일은 아닌 듯 합니다.
개인적으로는 중개대상물확인·설명서의 기타시설 항목에 기재하는 것이 현실적이라는 생각입니다.
중요한 것은 공인중개사가 명확히 확인하고 설명했다는 기록을 남기는 것입니다.
 
부동산 중개 현장에서의 신뢰는 철저한 확인과 명확한 설명에서 비롯됩니다. 중개사로서의 전문성과 책임감을 발휘해, 고객에게 최상의 서비스를 제공하시길 바랍니다.
 
-전주 공인중개사 실무교육 전문 "탑클래스 부동산 실전 아카데미" 원장-
부동산 실무교육 및 특강 문의 ☎ 063) 221-8887