주택 임차인의 계약갱신요구권와 갱신 계약의 해지
무슨 조선시대도 아니고 건축왕, 빌라왕, 별별 왕들이 득세하더니, 계속되고 있는 전세사기가 사회적으로 큰 잇슈가 되고 있습니다. 최근에도 자녀의 전셋집에 경매개시 결정이 되면서 대응 방법에 관해 상담요청이 있었습니다. 관련 법률이 개정. 시행 중에 있다고는 하지만, 과연 얼마나 실효성이 있을지는 의문 시됩니다. 정말 각자도생이라는 말이 떠오릅니다. 스스로 잘 알고 현명하게 대처해야 한다는 얘기입니다.
임차인의 계약갱신 요구권
지난 포스팅에서는 주택의 묵시적 갱신에 관해 살펴보았습니다.
오늘 포스팅은 주택임차인의 계약갱신 요구에 의해 갱신되는 계약에 관해 살펴보겠습니다. 공인중개사 실무교육 전문학원인 탑클래스 부동산 실전 아카데미에서 실제 강의자료를 바탕으로 설명드리겠습니다. 때로는 법조문을 통해서 살펴보는 것이 가장 정확하고 빠른 이해에 도움이 된다고 언급했습니다.
[계약갱신 요구 관련 주임법 조문]
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간이내에계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<1호부터 9호까지 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중>
1.임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
☜ 임대차 기간동안 단한번이라도..
8. 임대인(임대인의 직계존속. 직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
☜ 임대인의 형제자매 X
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만,차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 ★제6조의2를 준용한다.
제6조의2(묵시적 개신의 경우 계약의 해지) ①제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통지할 수 있다. ← 임대인은 해지 통지 불가
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[계약갱신 요구 주임법 조문 해설]
주택 임차인의 계약갱신 요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 사이에 임차인이 적극적으로 권리를 행사해야 합니다. 임차인은 해당 주택에 거주하면서 임차인 본인 기준 단 한번만 계약갱신요구를 행사할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 것입니다.
임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 9가지 중 대표적인 2가지는
가. 임차인이 2기의 차임액(월세가 1백만원이라면, 연체 횟수와 무관하게 돈으로 2백만원)에 해당하는 금액을 단 한 번이라도 연체한 사실이 있는 경우
나. 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
갱신 계약의 임대차 기간 및 해지 방법
이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 임차인의 계약갱신 요구에 의해서 갱신되는 계약은 묵시적 갱신과는 달리 차임가 보증금은 증액의 경우 연 5%이내에서 가능합니다.
물론 임대인이 일방적으로 인상할 수 있다는 얘기는 아닙니다.
주택임차인의 계약갱신 요구에 따라 갱신되는 계약의 문제는 바로 계약 해지입니다.
임차인의 필요에 의해서 계약갱신을 하고는 계약기간 중이라도 임차인이 필요하다면 언제든지 계약의 해지 통지를 할 수 있고 임대인이 해지 통지를 받고 3개월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생한다는 것입니다.
여기서 많은 분들이 착각하는 것은
임차인의 계약갱신 요구에 의한 임대차 계약의 해지는 계약서를 새로 작성했든지 안했든지
계약서 작성여부와는 무관하다는 것입니다.
다시, 임차인의 계약갱신 요구에 의해 연장계약서를 작성했다고 하더라도 계약의 해지는 지난 포스팅에서 언급한 묵시적 갱신 계약의 해지에 똑 같다는 것입니다. 주임법 제6조의3 제4항에서 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관해서는 제6조의2를 준용한다”라는 조문의 의미입니다.
▶참고 : 지난 포스팅의 주택의 묵시적 갱신