[부동산닥터1. 2024.09.15]
주택의 묵시적 갱신 vs 임차인의 계약갱신 요구에 의해 갱신되는 주택임대차의 차이점과 갱신된 계약의 해지 방법은 어떻게해야 하는 것일까?
안녕하세요, 공인중개사 부동산닥터입니다.
주택임대차보호법은 우리 생활과 밀접한 관계에 있습니다. 그런데 법조문 수가 31개에 불과해 공인중개사들 조하 본인이 잘 알고 있다고 착각하는 경우가 많이 있습니다. 주임법 또한 대항력과 최우선변제등 부동사 경매를 전제로 한 조항들이기 때문에 실무상 조문 상호간이 해석이 상당히 난해한 법이고 이에 관한 판례의 양도 엄청나게 쌓여 있습니다. 오늘은 실무에서 착각하기 쉬운 주택의 묵시적 갱신과 임차인이 계약갱신요구에 의한 갱신된 계약의 차이점을 짚어보겠습니다.
1. 주택임대차 - 묵시적 갱신의 의미
다소 어렵게 느껴질 수도 있지만 법조문을 통해 살펴보는 것이 가장 빠를 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 ※전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
묵시적 갱신 법조문의 취지는 '권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않겠다.' 라는 것인데요,
임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 임대차 계약의 갱신거절 또는 계약조건을 변경한다는 뜻을 적극적으로 전달하라는 것입니다. 그렇지 않으면 직전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보겠다는 것입니다.
2. 착각하기 쉬운, 묵시적으로 갱신된 주택 임대차
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인과 세입자가 아무런 의사표시를 하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 했습니다.
이때 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 여기서 많은 분들이 착각하는 부분을 짚어보겠습니다.
<착각1> 묵시적 갱신된 경우 보증금, 월세는 5% 이내에서 증액할 수 있을까?
정답은 : "아니올시다." 입니다.
주택임대차의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(주임법제7조 ①)
그 이유는 묵시적으로 갱신된 계약은 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다." 즉 다시 임대차 계약한 것으로 보며, 임대차 계약 후 1년 이내에는 증액하지 못한다는 주임법 규정 때문입니다.
<착각2> 임대인과 임차인이 아무런 의사표시 없이 임대차 계약 기간이 만료되었다. 이때 계약기간 만료일에 임차인이 임대인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있을까?
정답은 역시 아니올시다. 위 법조문에서 명시되어 있는 것처럼 주택임대차보호법에서는 상가건물임대차보호법과는 달리 임차인에게도 적극적인 의사표시를 요구하고 있습니다.
임차인이 임대차 기간이 끝나고 이사를 해야 한다면, 위 기간 내(최소 임대차기간 끝나기 2개월 전까지는)에 임대인에게 임대차계약 기간이 끝나면 이사 나가겠다고 적극적으로 의사표시를 해야한다는 것입니다. 의사표시를 하지 않으면 종전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보며, 이때 묵시적으로 갱신된 계약의 임대차 기간은 2년으로 보게 됩니다.
3. 묵시적 갱신된 계약의 해지와 효력발생 시점은?
묵시적으로 갱신된 주택임대차의 계약 해지는,
임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통지할 수 있습니다. 그런데 임대인은 묵시적 갱신된 상태에서는 임차인에게 계약의 해지를 주장할 수 없다는 것입니다. 앞서 권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않겠다라는 것이 묵시적 갱신의 취지라고 했습니다. 임대인의 적극적인 권리행사를 좀 더 요구하고 있는 것입니다.
임차인이 임대인에게 계약의 해지를 통지하고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하게 됩니다. 효력발생 시점의 구분실익은 월세를 지급하고 있던 임차인이라면 계약 해지 효력이 발생하는 시점부터는 월세를 지급할 의무가 없다는 것입니다. 물론 계속해서 그 집을 사용하고 있다면 월세는 지급해야 합니다.
다음 포스팅에서는 주택임차인의 계약갱신 요구에 의해 갱신되는 계약을 짚어보고 묵시적 갱신 vs 임차인의 계약갱신 요구에 의한 갱신된 계약의 차이점을 살펴보겠습니다.
p.s 부동산닥터는 중개실무 현장의 개업공인중개사이면서 & 공인중개사를 위한 실무교육 전문학원, 탑클래스 부동산 실전 아카데미 대표 강사이며, 학원을 운영하는 원장입니다.