안녕하세요, 여러분! 오늘은 공인중개사 실무교육 전문, 탑클래스 부동산 실전 아카데미에서 중요한 주제인 재개발, 재건축 정비예정구역의 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 기준일인 권리 산정 기준일에 대해 설명드리려고 합니다. 특히, 재개발 및 재건축 정비(예정)구역 내에서 발생할 수 있는 투자 위험 요소와 그 예방 방법에 대해 알아보겠습니다. 투자자들이 재개발 지역에 몰리는 이유는 무엇이며, 이와 관련된 규제와 권리 분석이 얼마나 중요한지도 살펴보겠습니다.
왜 투자자들은 재개발 및 재건축 지역에 몰리는가?
재개발 및 재건축 지역에서 투자자들이 몰리는 가장 큰 이유는 새 아파트 입주권을 얻기 위해서입니다. 낡은 주택을 신축 아파트로 대체하는 과정에서 신규 입주권을 부여받는 것은 매우 매력적이기 때문이죠. 하지만 이러한 이유로 인해 지분 쪼개기가 전국 각지의 재개발,재건축 정비예정구역에서 문제가 되고 있습니다.
지분 쪼개기란 무엇인가요?
지분 쪼개기는 말 그대로 한 필지의 땅을 여러 필지로 나누거나, 다세대주택이나 집합건물로 변경해 투자 목적의 부동산 지분을 늘리는 행위를 의미합니다. 이는 향후 재개발 시점에 새 아파트를 더 많이 받을 목적으로 행해지곤 합니다. 이에 대해 정부는 특정 기준일을 정하고 그 이후로 발생하는 지분 쪼개기에 대해 입주권을 부여하지 않겠다는 강력한 방침을 내세우고 있습니다.
재개발 및 재건축 지역의 지분 쪼개기 방지 - 권리 산정 기준일
도시 및 주거환경 정비법 제77조에 따라, 재개발 사업을 통해 분양될 건물이 일정 요건에 해당하는 경우, 해당 건물의 권리 산정 기준일은 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정합니다. 이를 통해 투기적 목적의 지분 쪼개기를 방지하고자 하는 것입니다.
대표적인 지분 쪼개기 사례
지분 쪼개기는 여러 형태로 이루어질 수 있습니다. 대표적인 사례를 살펴보면 다음과 같습니다:
- 한 필지의 토지를 여러 필지로 분할하는 경우
- 단독. 다가구주택 등 일반건축물을 다세대 등 집합건축물로 전환하는 경우
- 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지.주택 등을 토지와 주택 등 각각 분리하여 소유하는 경우
- 나대지에 건축물을 새로 신축하거나 기존 건물을 철거하고 다세대주택 등을 신축하는 경우
- 집합건물법 제2조 제3항에 따라 전유 부분이 분할되어 소유자가 증가하는 경우
이러한 경우들은 모두 지분 쪼개기의 대표적인 사례로, 투자자들은 반드시 권리 산정 기준일 이후 지분을 쪼개는 경우에는 입주권을 확보할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.
전주시 재개발. 재건축 정비예정구역의 권리 산정 기준일 공고
전라북도는 지난 7월에 전주시 성황당 및 13개 재개발·재건축 정비예정구역의 권리 산정 기준일을 공고하였습니다. 2024년 7월 5일 다음날부터 지분 쪼개기를 통해 입주권을 확보하려는 시도는 모두 무효화되며, 이는 성황당 등 총 14개 재개발 예정지에 동일하게 적용됩니다.
지분 쪼개기의 문제점과 부동산 중개사의 역할
재개발 예정지에서의 투자 위험을 줄이기 위해서는 권리 분석이 필수적입니다. 부동산 공인중개사는 투자자들이 실수하지 않도록 철저한 권리 검토를 통해 권리산정 기준일 이후 쪼갠 지분 여부를 분석해야 합니다.
부동산 거래는 다른 상품보다 규모가 크고, 단 한 번의 실수로 투자자와 그 가족의 인생을 완전히 다른 방향으로 돌릴 수 있습니다. 따라서 공인중개사는 책임감 있는 자세로 중개에 임해야 합니다.
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