[전세사기 피해자들의 마지막 희망, 경매마저 가로막은 '가등기'의 덫]
전세사기 피해자인 김 씨는 전세보증금을 돌려받기 위해 강제 경매를 신청했지만, '가등기' 때문에 경매에서도 해결책을 찾지 못하고 있습니다. 가등기는 향후 소유권을 주장하기 위한 일종의 예약으로, 만약 본등기가 이루어지면 소유권 취득 시점이 소급 적용되어 기존 소유자의 권리가 무효화됩니다. 이 때문에 가등기가 설정된 집은 경매에서 팔리기 어렵고, 결국 피해자들의 구제도 힘들어지는 상황입니다. 최근 경매 시장에서는 전세사기 피해 주택이 반복적으로 유찰되며, 최소 경매가가 감정가의 10%까지 떨어지는 사례가 발생하고 있습니다.
전세사기범들이 만든 최악의 함정, '허위 가등기'
전세사기범들은 가등기를 통해 최악의 함정을 만들었습니다. 원래 가등기는 집주인과 신청자가 함께 신청해야 하지만, 전세사기 조직은 내부적으로 짜고 허위로 가등기를 걸어두었습니다.(사실상 선순위 세입자가 후순위 가등기가 설정되는 상황을 알기 쉽지 않다는 것이다. 수시로 등기부를 발급받아서 확인하지 않는 이상은...) 전세사기의 주요 전략은 자본 없이 집을 사고 전세금을 올리며 이득을 보는 **'갭투자'**입니다. 특히 2019년 이후 집값과 전셋값이 오르면서 이러한 갭투자는 빠르게 성공을 거두었고, 이후 집을 쉽게 팔지 못하게 안전장치로 가등기를 설정해둔 것입니다. 가등기는 설정일로부터 10년 동안 효력이 유지되기 때문에, 피해자들은 이 기간 동안 전세금을 돌려받기 어렵습니다. 이 가등기를 취소하려면 사기 목적을 입증해야 하기 때문에, 피해자들이 법적 어려움에 처할 수밖에 없습니다.
피해자들이 경매에 집착할 수밖에 없는 이유
전세사기 피해자들이 경매에 집착할 수밖에 없는 이유는 다른 방법이 없기 때문입니다. 정부는 기존 주택을 매입하고자 하는 피해자들에게 우선 매수권을 부여하거나 계속 거주할 수 있도록 공공 매입을 추진하고 있지만, 가등기가 설정된 집에는 이러한 구제가 구조적으로 불가능합니다. 최근 국회에서 전세사기 특별법 개정안이 통과되어 전세사기 피해자에 대한 지원이 강화되었지만, 여전히 사각지대가 남아 있습니다. 설령 법원에 소송을 제기해 가등기를 취소하려고 해도 승소 가능성이 낮아, 특별법에 의해 전세사기 피해자로 인정받아도 사실상 구제를 받기가 어려운 상황입니다.
전세보증금 반환 보증에 가입하지 못한 피해자의 유일한 방법
전세보증금 반환 보증에 가입하지 못한 전세사기 피해자들이 구제받을 수 있는 방법은 사실상 단 하나입니다. 경매를 통해 살고 있는 집을 팔고 낙찰 대금에서 전세금을 돌려받는 것입니다. 물론 이 방법에도 전제가 필요합니다. 전입신고, 확정일자, 임차권 등기를 통해 법적 권리를 확보하고, 집주인과의 소송에서 승소한 후 강제 경매 절차를 진행해야 합니다.
강제 경매가 성공적으로 이루어지면 세입자는 보증금을 전액 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어 낙찰자가 감정가보다 낮은 가격에 집을 낙찰받더라도, 집을 소유하려면 선순위 임차인이 요청한 배당금(전세 보증금)을 전부 지급해야 합니다. 문제는 이 방법이 예상치 못한 곳에서 가로막힐 수 있다는 점입니다. 바로 전세사기 조직이 설정한 '가등기' 때문입니다.
가등기와 경매 시장의 문제점
가등기는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 소유권 이전 청구권 가등기와 담보 가등기입니다. 전자는 매매 계약 후 판매자의 이중 매매를 방지하고 등기부 상의 순위를 보존하기 위해 설정되는 반면, 후자는 돈을 빌려준 채권자가 자신의 권리를 확보하기 위해 설정합니다.
문제는 소유권 이전 청구권 가등기입니다. 전세사기 조직은 자본 없이 갭투자를 진행하며, 전세금으로 집을 매입하고 바지 집주인을 내세웁니다. 이후 이 집을 쉽게 팔지 못하게 하려는 목적으로 소유권 이전 청구권 가등기를 설정하는 경우가 많습니다. 이는 보통 세입자가 입주한 후에 이루어지기 때문에, 세입자는 이를 인지하지 못하는 경우가 많습니다.
경매 시장에서 소유권 이전 청구권 가등기가 설정된 경우 낙찰 가능성은 매우 낮습니다. 설령 낙찰에 성공하더라도, 본등기가 이루어지면 소유권은 가등기 신청자에게 넘어갑니다. 이는 소유권 이전 청구권 가등기의 순위 보존 효과 때문입니다.
세입자의 확정일자가 가등기보다 앞서더라도, 가등기는 소멸되지 않습니다. 주택임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 후순위 제3자에 대하여 임대차 보증금을 우선변제 받을 권리 등 대항력을 취득하게 됩니다. 그런데 선순위 주택 임차인의 대항력은 경.공매에 있어 말소기준권리가 아니라는 것입니다.
* 말소기준권리 : 경.공매 절차에성 부동산 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리
이로 인해 법원이 제공하는 경매 관련 서류에는 **"소유권 이전 청구권 가등기가 설정된 주택의 경매 시 매우 주의가 필요함"**이라는 내용이 명시되어 있습니다.
주택임차인의 대응 방법 및 전세사기 피해자들에게 필요한 법적 개선
결국 이를 예방하기 위해서는 전세반환보증 보험에 가입하든지 아니면 전제반환 보증보험이 불가할 경우에는 임차주택에 전세권 등기를 설정해야 할 것입니다.
전세사기 피해자들이 경매를 통해 보증금을 돌려받기 어려운 현 상황은 법적 제도 개선이 절실히 필요함을 보여줍니다. 가등기의 순위 보존 효과로 인해 피해자들이 경매에서도 구제를 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하고 있으며, 이는 전세사기 특별법의 사각지대로 남아 있습니다. 이러한 법적 개선을 통해 전세사기 피해자들이 실질적인 구제를 받을 수 있는 방법이 마련되어야 할 것입니다.
전세사기 피해자들에게는 법적 도움과 제도적 개선이 절실히 필요합니다. 이러한 내용을 통해 전세사기 피해자들이 자신의 권리를 지킬 수 있도록 현실적인 방안을 모색하고, 법적 대응을 고려해야 합니다.