위 질문의 실익은 상가의 임대차 계약해지 효력이 발생하기 전까지 (원상회복 후 상가 인도는 별론)임차인은 월차임을 지급할 의무가 있고, 상가의 임대인은 임대료를 청구할 권리가 있기 때문입니다. 일반적으로 착각하기 쉬운 상가건물 임대차보호법의 계약 해지 관련 최근 대법원 판례를 정리해 보겠습니다.
[사안의 개요]
▶상가 임대차 계약기간 : 2018.12.31. ~ 2020.12.30.
▶ 임대차보증금 : 3천만원 / 월차임: 180만원
위와 같이 상가 임대차 계약을 체결 후 영업을 해오다 계약기간 만료 하루 전인 2020. 12.29. 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 통지를 하였습니다. 이 후 임차인은 임차권 등기를 마친 후 2021.1.27.경 임대인에게 점포를 인도하였습니다.
이에 임대인은 상가가 묵시적 갱신되어 임대차계약 만기일(2020.12.30.)의 3개월 후인 2021.3.29.에 임대차 계약이 해지되었음을 전제로 이때를 기준으로 월세와 미납관리비 등을 공제한 후 임차인인에게 반환해야할 임대차보증금을 공탁하였습니다. 결국 임대인과 임차인은 분쟁으로 비용과 에너지를 들여 대법원까지 간 것입니다.
[당사자간 쟁점]
쟁점1. 상가의 임차인이 임대차 기간이 만료되기 1개월전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우, 이미 묵시적 갱신된 것으로 인정되어 갱신거절의 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지난 시점에 임대차계약이 해지되어 종료된다고 보아야하는지?
상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
쟁점2. 묵시적 갱신이 인정되지 아니하고 임대차기간의 만료일에 종료된다고 보아야 하는지?(위 사안의 경우 임대인에게 점포를 임대인에게 인도한 시점)
결국, 상가 임대차법 제 10조 규정을 어떻게 해석하느냐입니다.
원심은(수원지방법원2022나91909판결)은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 아니하였고 임차인도 위 기간에 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건의 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다. 다만, 임차인의 갱신거절의 취지가 기재된 2020.12.29.일 자 이사건 통지로 임대차계약은 임차인의 갱신거절 통지일로부터 3개월 후인 2021.3.29.에 해지되어 종료되었으므로 임대인은 임대차보증금에게 2021.3.29.일까지의 차임과 부가가치세를 공제한 금원을 반환할 의무가 있다라고 임대인의 손을 들었습니다.
하지만 대법원(2024.6.27. 선고 2023다307024판결)은 원심인 고등법원 판결과는 달리 하였습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건 으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
상가 임대차법은 주택임대차보호법 제6조제1항 후문(임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.)과 달리 상가 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다고 해석하였습니다.( 위 상임법과 주임법의 계약갱신 규정을 잘 비교해보시기 바랍니다.)
상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다는 것입니다. 따라서 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 1개월 전에 별도의 의사표시 없이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 원심은 문언해석에 반한다는 것입니다.(파기환송)
정리하면, 상기임대차는 주택임대차와는 달리 상가임차인 계약만료일 직전에 계약해지를 통지한 경우에도 계약기간 만료일에 (원상회복 후 임대인에게 상가를 인도하는 것은 별론) 계약이 종료된다는 것입니다.
그렇다면 상가임대인 입장에서는 어떻게 대응해야 하는 것일까?
- 계약 만료 시점에 대한 철저한 관리
- 임차인과의 원활한 소통
- 법률 전문가의 자문 등을 통해 임대인으로서의 권리를 적극적으로 행사해야 할 것입니다.
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