공인중개사가 꼭 알아야 할 권원 확인의 중요성 | 중개실무 가이드
부동산 중개 현장에서 공인중개사가 가장 먼저 숙지해야 할 사항 중 하나는 "중개대상물 확인 및 설명의무"입니다. 공인중개사의 가장 중요한 원칙 중 하나가 바로 권원 관계의 확인이기 때문인데요. 그렇다면 권원이란 무엇일까요?
권원이란?
권원은 법적으로 특정 행위를 정당화할 수 있는 근거를 의미합니다. 쉽게 말해, 부동산 소유권이나 대리권, 토지 사용권 등 법적으로 권리를 주장할 수 있는 근거입니다. 공인중개사는 이러한 권원 관계를 정확히 파악하고 중개의뢰인에게 설명하는 것이 필수적입니다.
법적 근거: 공인중개사법 제25조
①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
- 해당 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계
- 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항
- 그 외 대통령령으로 정하는 사항
중개대상물 확인·설명서의 중요성
중개가 완성이란? 계약서를 작성하고 중개대상물 확인.설명서를 교부한 때이므로 원칙은 계약서 작성 전에 중개대상물에 대한 확인과 설명을 해야 하며, 이를 문서화한 것이 바로 '중개대상물 확인·설명서'입니다. 중개대상물 확인. 설명서는 공인중개사의 중개대상물 확인.설명의 입증자료임과 동시에 손해배상 청구의 근거가 되기 때문에 정확한 작성방법 등은 별도 숙지해야 합니다. 이는 한 번만 제대로 익히면 활용할 수 있습니다. 다시 언급하면, 개업(소속)공인중개사의 공인중개사로서 중개 대상물 확인. 설명의무를 이행했다는 것을 입증할 수 있는 서류가 바로 중개대상물 확인.설명서라는 것입니다.
또한 중개대상물 확인,설명서의 양식은 법적으로 규정된 서식으로(법정 서식), 임의로 축소하거나 변형할 수 없습니다. 또한 당사자 특약으로 교부를 생략하는 경우에도 공인중개사법 위반에 해당하게 됨을 유의해야 합니다.
권원 확인의 중요성
중개 실무에서 가장 중요한 기본 원칙 중 하나는 권원 확인입니다. 소유권이나 대리권을 정확히 확인하지 못하면 큰 중개사고로 이어질 수 있습니다. 특히 소유권과 대리권 문제로 발생하는 사고는 다른 중개사고와 달리, 잘못을 바로잡기 어렵습니다.실제로 최근 법원 판례에서도 중개대상물 확인·설명의무를 소홀히 한 공인중개사에게 100% 과실 판결이 내려진 사례가 있습니다. 이처럼 권원 확인은 중개사고를 예방하는 데 핵심적인 역할을 합니다.
실무 팁: 중개대상물 확인·설명의무 강화
최근 들어 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 범위가 더욱 강화되고 있는 추세입니다.
진주지방법원에서는 다가구주택을 중개하면서 임대인의 진술한 선순위 임차인의 임대차보증금을 확인설명서에 기재한 후 해당 주택이 경매로 낙찰되어, 임차인이 보증금을 반환받지 못한 사안에서 조사권한이나 수사권한도 없는 공인중개사 과실 책임이 100%라는 판결이 나왔습니다.
이처럼 중개대상물 확인.설명의무에는 진정한 권원 관계의 확인 뿐만 아니라 중개대상물에 대한 전반적인 확인.설명의무를 함의하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 공인중개사의 중개대상물 확인.설명의무는 공인중개사가 매도인(임대인)에게 중개대상물 확인.설명에 필요한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 권리를 취득하고자하는 중개의뢰인에게 설명하고 설명의 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있다라는 것이 법원의 개업공인중개사의 중개대상물 확인,설명의무에 대한 판례입니다.
다시 언급하면, 개업공인중개사의 확인.설명의무는 소유권이나 대리권 등 진정한 권원 확인 의무 뿐만 아니라 중개대상물의 상태, 입지, 법령 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등 중개대상물의 전반적인 사항에 대한 확인과 설명의무가 적용됨을 유의해야 합니다.
그런데 확인.설명 의무 중 권원 관계의 확인을 강조하는 이유는?
불특정 다수가 왕래하는 블로그에 이런 말을 해도될지 모르겠습니다만, 공인중개사의 업무에서 소유권과 대리권의 확인은 절대적으로 중요합니다. 이 두 가지 권리의 확인을 소홀히 하면 심각한 중개사고가 발생할 수 있으며, 이러한 사고는 "빼박"이라고 불릴 만큼 피하기 어려운 중개사고로 이어집니다
특히 최근 법원 판례에서는 개업 공인중개사가 임대인의 진술만 믿고 선순위 임차인의 임대차보증금을 확인하지 않은 사안에서 100% 공인중개사 과실로 판결된 사례가 있었습니다. 이처럼 소유권과 대리권의 정확한 확인과 중개대상물에 대한 정확한 설명은 중개사고 및 불필요한 분쟁을 예방하는 중요한 역할을 합니다.
결론:
중개 실무를 시작하는 공인중개사에게 가장 중요한 의무는 사실, 중개실무를 시작하는 공인중개사에게만 중요한 것은 아니죠, 실무에 종사하는 공인중개사 모두에게 가장 중요한 의무는 바로 중개대상물에 대한 확인설명 의무입니다. 권원 관계의 확인과 설명은 이를 소홀히 할 경우 중개사고로 이어지며, 특히 소유권 및 대리권 확인 미흡으로 인한 사고는 큰 문제를 초래할 수 있습니다. 권원 관계의 확인은 공인중개사의 기본 중의 기본이라는 점을 명심해야 할 것입니다.
예를 들어 종중, 종교단체 등 비법인 사단과 계약을 체결하는 경우 확인해야 하는 서류는? 계약을 체결해야 하는 중개실무 현장에서 진정한 대리권원을 확인하는 방법은? 신탁등기된 부동산의 계약을 체결하는 방법은? 일부 예를 들어 설명하고 있습니다만, 부동산 중개실무 교육이란 바로 이런 부분들을 배우고 익히는 과정입니다. <탑클래스 부동산 실전 아카데미 제공>