전북지역 전월세 71%가 깡통전세!
전북 지역이 전국에서 전세 사기 위험이 가장 큰 '깡통주택'이 가장 많이 퍼진 곳으로 나타났습니다. 최근 4년간 전세보증 가입 임대사업자 130만여 가구의 부채비율을 조사한 결과, 전북 지역 임대사업자(61,954가구)의 평균 부채비율이 90.7%로 전국에서 가장 높았습니다. 특히 부채비율 80%를 넘는 깡통주택이 70.9%, 90%를 초과하는 주택이 56.4%에 달해 전세 사기 위험이 매우 높은 상황입니다. 이는 임대사업자 중 상당수가 무리한 대출이나 갭투자를 통해 자금 없이 진입하고 있음을 시사합니다.
깡통전세란? 주택가격 대비 은행융자금과 임대보증금의 합계금액인 임대주택의 부채비율이 80%를 초과하면 향후 집값 하락이나 경기부침으로 임대차계약기간 만료시 임차인의 임대차보증금 반환이 어려워지는 주택을 깡통주택로 분류합니다.
임대차 보증금을 반환하지 못하는 전세보증 사고 현황
하여튼 고의든 타의든 제때 임차인의 임대차보증금을 반환하지 못한 가구수는 2021년부터 2024년까지 3년 동안 총 13,567가구가 전세보증 사고를 겪었으며, 사고 금액은 무려 2조8,969억원대로 추산되고 있습니다.
전북에서는 총 204명의 세입자가 전세사기 피해자로 인정되었으며, 이 중 전주, 군산, 완주, 익산 지역이 피해가 가장 컸습니다. 특히 군산 A아파트 47명과 완주 B아파트 42명의 피해자들은 신탁등기된 부동산 중개사고로(어찌보면 사기라는 표현이 더 적합할 듯) 보증금 회수 자체가 어려워 거리로 내몰린 상황입니다.
얼마 전에는 임차인의 쓰린 속을 한 번 더 후벼 파는 가등기의 덫이 논란이 되었습니다. 그렇다면 왜 이렇게 깡통전세가 끊임 없이 문제가 되고있는 것일까요?
깡통전세와 전세사기가 끊임없이 반복되는 이유
깡통전세와 전세사기는 우리 사회에서 심각한 문제로 떠올랐으며, 끊임없이 반복되는 이유는 다음과 같이 다양하게 분석될 수 있습니다.
1. 제도적 허점과 미비:
전세제도의 고유한 구조: 전세는 선지급 방식으로 이루어지기 때문에 임차인이 보증금을 먼저 지급하고, 임대인은 이를 담보로 활용할 수 있는 구조적인 문제가 있습니다. 이는 임대인의 도덕적 해이를 유발하고, 사기 행위의 가능성을 높입니다.
법규 미비: 전세사기 관련 법규가 충분히 마련되지 못했거나, 기존 법규가 현실에 맞지 않아 처벌이 미흡하거나 절차가 복잡하여 피해 회복이 어려운 경우가 많습니다.
감시 및 단속 부족: 부동산 시장에 대한 감시 및 단속이 부족하여 불법 행위를 사전에 차단하거나 적발하기 어려운 실정입니다.
2. 경제적 요인:
높은 집값과 전세난: 높은 집값으로 인해 많은 사람들이 내 집 마련 대신 전세를 선택하게 되고, 이는 전세 수요를 증가시켜 전세 사기를 부추기는 요인으로 작용합니다.
금리 인상: 금리 인상은 임대인의 이자 부담을 증가시켜, 보증금을 돌려주기 어려운 상황을 만들 수 있습니다.
경기 침체: 경기 침체는 부동산 시장의 침체를 야기하고, 임대인의 재정 상황을 악화시켜 전세 사기로 이어질 수 있습니다.
3. 사회적 요인:
정보 비대칭: 임차인은 부동산 전문가가 아니기 때문에 임대인이나 중개인의 말을 쉽게 믿고 계약을 체결하는 경우가 많아 정보 비대칭이 심화됩니다.
급박한 주거 문제: 급하게 주택을 구해야 하는 상황에서 충분한 조사 없이 계약을 체결하는 경우가 많아 피해에 노출될 가능성이 높습니다.
사회적 불안감: 사회적 불안감이 증가하면 투기 목적으로 부동산에 투자하는 사람들이 늘어나고, 이는 부동산 시장의 불안정성을 심화시켜 전세 사기를 부추길 수 있습니다.
4. 범죄 조직화:
조직적인 범죄: 전세 사기는 개인적인 일탈 행위를 넘어 조직적으로 이루어지는 경우가 많아, 피해 규모가 커지고 있습니다. 다양한 수법: 범죄 수법이 점차 지능화되고 다양해져 피해자를 속이기 쉽습니다.
해결을 위한 노력:
제도 개선: 전세 제도의 개선, 관련 법규 강화, 감시 및 단속 강화 등 제도적인 보완이 필요합니다.
정보 제공 강화: 임차인에게 필요한 정보를 충분히 제공하고, 계약 체결 과정에서 주의해야 할 사항을 알려주는 등 정보 제공을 강화해야 합니다.
사회적 인식 개선: 전세 사기의 심각성을 알리고, 사회적 공감대를 형성하여 문제 해결에 대한 관심을 높여야 합니다.
결론적으로, 깡통전세와 전세사기 문제는 복합적인 원인에 의해 발생하며, 이를 해결하기 위해서는 다각적인 노력이 필요합니다. 정부, 지자체, 관련 기관은 물론 개인의 노력 또한 중요하며, 사회 전체가 함께 노력해야만 이 문제를 근본적으로 해결할 수 있을 것입니다.
전주부동산닥터의 상념
전세 사기와 관련된 깡통주택의 위험성은 날로 커지고 있는 상황입니다. 특히 주택의 임차인은 다음과 같은 점에 주의해야 합니다.
부채비율 확인: 부동산 투자 시, 매물의 부채비율이 80%를 초과하는 경우, 특히 90%를 초과한다면 전세 사기 위험이 매우 높아질 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다. 부동산의 가치 대비 과도한 부채는 잠재적 위험 요소입니다.
보증금반환보증 보험 가입 상태 점검: 전세 계약 시, 임대인이 전세보증보험에 가입되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 등록 주택임대사업자는 의무적으로 보증금반환 보험에 가입해야 합니다. 하지만 이런 사실이 일반인에게 잘 홍보되지 않았고 임대인 조차 인식하지 못하고 있는 경우도 있습니다. 또한 최근에는 수백채를 소유한 임대사업자가 전세반환보증 보험 금액을 낮추려고 실제와 다른 낮은 금액의 허위계약서를 작성해서 수백명의 임차인이 위험에 내몰린 상황에 사회적으로 이슈가 되었습니다. 따라서 임차인은 주택임대사업자의 주택을 임차하는 경우에는 반드시 보증보험 가입여부와 보증보험 금액까지도 확인을 해야 합니다.
시.군.구청에 임대사업자로 등록하지 않은 일반 임대사업자는 임대보증금 반환보증 보험 의무가입 대상이 아닙니다. 따라서 보증보험에 가입되어 있지 않다면, 주택 시세와 임대차보증금을 비율을 좀 더 세밀하게 체크해야 합니다. 또한 임차인이 임대차보증금 반환보험 가입을 원하는 경우에는 아파트의 경우 KB시세의 90%이내까지만 가능하기 때문에 계약 전에 이런 부분 들을 점검해야 할 것입니다.
전세 사기가 증가하는 현 상황에서는 임대인뿐만 아니라 세입자도 충분히 대비할 필요가 있습니다. 주택의 부채 상태와 보증 여부를 철저히 확인하고, 각종 대출 내역을 명확히 하는 등 충분한 준비가 필요합니다. 임차인의 국세.지방세 납세증명이나 주택임대차정보 제공을 의무화하였으나 이를 위반 시 처벌규정도 없을 뿐더러 동의로 제출을 갈음하는 등 여전히 반쪽짜리 법이기에 임차인 스스로 잘 알고 현명하게 대처해야 할 것입니다. 참말로 요즘 가만 보면 각자도생의 시기가 맞는 듯합니다. 뭐든지 내가 다 알아서 해결해야 하는 세상이니......