개업공인중개사 주목! 대서·대필, 연장계약서 작성이 행정사법 위반인 이유?
안녕하세요, 공인중개사 전주부동산닥터입니다. 최근 부동산 시장은 거래절벽, 거래빙벽이라는 말이 나올 정도로 불황을 겪고 있습니다. 이러한 상황 속에서, 상가권리금 계약이 행정사법 위반이라는 대법원 판결이 있었습니다. 특히, 올해 4월에는 인천지방법원에서 임대인의 요청으로 다세대주택의 월세계약서를 작성한 공인중개사에게 행정사법 위반으로 300만 원의 벌금을 부과한 사례도 있죠.
이번 포스팅에서는 왜 공인중개사의 계약서 작성이 행정사법 위반이 되는지, 그리고 어떻게 이를 예방할 수 있는지 알아보겠습니다.
1. 왜, 최근 행정사법 위반이 논란이 되나?
사실, 공인중개사의 단순 대서·대필 행위가 행정사법 위반이라는 판결은 이전에도 종종 있었습니다. 예를 들어, 2016년 광주지방법원(2016고정867)에서도 유사한 판결이 나왔습니다. 그럼에도 불구하고 이 문제가 최근 다시 주목받고 있는 이유는 무엇일까요?
이번 사건 역시 임대인과 임차인 사이에 문제가 발생하면서 공인중개사의 계약서 작성이 쟁점이 되었습니다. 결국, 공인중개사의 서류 작성 행위가 불법이 될 수 있다는 점이 이슈가 된 것입니다.
2. 대서·대필이 행정사법 위반인 이유
가. 행정사법의 규정
먼저, '대서'는 남을 대신해 관청 행정이나 법률 행위에 필요한 서류를 작성하는 행위를 말합니다. '대필'도 비슷한 의미로, 남을 대신해 글을 작성하는 것을 뜻하죠.
행정사법에 따르면, 행정사는 권리·의무나 사실증명에 관한 서류 작성을 대행할 수 있으며, 이는 각종 계약이나 청구서 작성 등을 포함합니다. 그러나 행정사가 아닌 자가 이를 업으로 행할 경우 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있다고 규정하고 있습니다(행정사법 제36조).
나. 공인중개사법에서의 '중개'란?
그렇다면, 공인중개사법에서 규정하는 '중개'란 무엇일까요? 공인중개사법 제2조에서는 '중개'를 거래 당사자 간의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정의하고 있습니다.여기서 중요한 것은 **"알선"**이라는 개념입니다. 알선은 거래가 원활하게 이루어지도록 주선하는 행위를 말하며, 정보 제공, 권리 분석, 시장 조사 등을 포함합니다.즉, 공인중개사법상 중개란 중개대상물(토지, 건물 등)에 대한 거래를 알선하는 행위를 의미합니다. 만약 알선 행위가 수반되지 않으면, 중개 행위로 인정되지 않습니다.
3. 법원의 판단: 인천지방법원 판결 (2023고정1816)
이번 사건에서 법원은 다음과 같이 판결했습니다. "개업공인중개사는 임대인으로부터 월세계약서 작성을 요청받았지만, 임대인과 임차인 간의 갱신계약을 알선한 사실이 없다." 또한, **"공인중개사가 서류 확인 등의 행위를 했다고 해도, 계약서 작성 행위 자체는 중개로 볼 수 없다"**며 행정사법 위반으로 벌금 300만 원을 부과했습니다.
4. 전주부동산닥터의 대처방안
이번 사건에서 다세대주택은 공인중개사법에서 규정하는 중개대상물임에는 틀림없습니다. 하지만 중개대상물 확인과 설명서 작성, 서류 확인만으로는 중개 행위로 인정되지 않기 때문에 행정사법 위반으로 이어진 것입니다.그렇다면, 행정사법 위반을 피하려면 어떻게 해야 할까요? 답은 간단합니다. 중개 행위를 정확히 수행해야 합니다.
실제 현장 활동을 통해 임대인과 임차인이 계약 내용을 확인하고, 도배, 장판, 보증금 등 중요한 사항을 직접 확인해야 합니다. 중개 행위를 통해 계약 당사자들이 원활히 협상할 수 있도록 돕는다면, 문제가 발생하지 않을 것입니다. 또한, 대법원 판례에 따르면, 중개 행위는 거래 쌍방 당사자의 요청에 의한 것뿐만 아니라, 일방 당사자의 의뢰로도 가능하다는 점을 명심해야 합니다(대법원 94다47261).
마무리
결론적으로, 공인중개사는 단순히 계약서만 작성하는 것이 아니라, 실질적인 중개 활동을 통해 거래를 원활하게 진행해야 합니다. 그렇지 않으면, 행정사법 위반으로 처벌받을 수 있습니다.
앞으로 중개 활동 시, 계약서 작성만으로 끝내지 말고, 현장 확인과 당사자 간의 협의를 적극적으로 주선하는 것이 중요합니다.
상가권리금이 중개행위 등 알선 행위가 수반되어도 행정사법 위반인 이유는?
상가권리금은 공인중개사법에서 규정하고 있는 법정 중개대상물이 아니기 때문입니다. 하지만 상가권리금을 공인중개사법의 법정중개대상물에 포함시키려는 법 개정이 추진되고 있어 상가권리금은 공인중개사법의 법정 중개대상물에 포함될 것으로 보입니다.
읽어주셔서 감사합니다. 전주부동산닥터였습니다!