최근 전세 사기 문제가 심각해지면서 부동산 계약서의 특약에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히, 방송이나 언론에서는 특정 특약을 꼭 넣어야 한다는 식의 정보가 넘쳐나고 있습니다. 하지만 전주부동산닥터는 특약의 남용이 오히려 문제를 야기할 수 있다고 경고합니다.
특약의 필요성과 한계
특약은 기본적인 계약 조건 외에 당사자 간의 특별한 약정을 명시하는 것으로, 분쟁을 예방하고 계약의 내용을 구체화하는 데 도움이 됩니다. 하지만 특약이 모든 문제를 해결해 줄 수 있는 것은 아닙니다. 특히 부동산 계약서 작성에 있어서 잘못된 특약 만능주의는 정형화된 특약 문구만 강조하다보니 오히려 기본적인 물건 분석을 소홀히해 더 큰 문제를 야기하는 경우도 발생하고 있습니다.
- 법률의 우선: 별도의 약정이 없다면 특별법.일반법, 기타 관습.관례를 따르게 됩니다. 그런데 특약을 하게 되면 강행규정이나 선량한 미풍양속에 위배되는 특약이 아니라면 양당사자간에 약정에 대로 따르게 되니다. 이런 경우 오히려 예기치 못한 문제가 발생할 수 있다는 것입니다.
- 계약의 복잡성: 특약이 많아질수록 계약 내용이 복잡해져 오히려 분쟁의 소지가 커질 수 있습니다.
- 해석의 어려움: 특약의 내용이 모호하거나 불분명하면 당사자 간의 해석 차이가 발생하여 오히려 불필요한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
특약 사례 분석 및 문제점
“전세사기 피하려면 ‘3가지 특약, 꼭 넣으세요.” 라는 신문 컬럼의 3가지 특약을 개업공인중개사의 눈으로 짚어 본 후 특약 남용의 부작용에 관해서도 살펴보겠습니다.
첫 번째 계약 후 집주인의 근저당이 발견되었을 때 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있다는 내용을 특약으로 기재하라는 것입니다.
취지는 계약 당시 집주인의 채무 상황을 숨기고 세입자로부터 전세금을 받은 후 세입자가 후순위 채권자로 밀려 전세금을 반환받지 못하는 경우를 방지하기 위한 취지라는 것입니다.
전주부동산닥터의 상념
한국공인중개사 협회의 개업공인중개사가 일반적으로 사용하는 임대차 계약서의 부동문자에는 임대차 계약체결 이후 근저당권 설정 등 제한물권 변동에 따른 별도의 문구가 없습니다. 따라서 본 칼럼 취지의 특약은 필요해 보입니다.
예시> “ 본 계약 체결 이후 잔금일 다음 날까지 표시 부동산의 등기사항전부증명서에 계약 당시 이외에 추가적인 제한물권이 발견될 시에는 임차인의 선택에 따라 계약을 해제할 수 있다.
- 근저당권 설정으로 계약이 해제될 경우에는 임대인의 고의성이 있기 때문에 별도의 위약금 조문을 삽입하는 것도 고려해 볼 것
두 번째 중요한 특약이라면 제시한 것은 집주인이 임대차 계약기간 중에 부동산을 다른 사람에게 매도할 경우, 세입자가 임대차 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 하는 조항입니다.
전세 사기에서 흔히 발생하는 또 다른 유형은 집주인이 명의를 바꾸거나 '바지사장'을 내세워 책임을 회피하는 경우입니다. 이 경우, 서류상 집주인이 바뀌면 세입자는 새로운 명의자에게 전세금 반환을 요구해야 하지만, 실제로는 최초 계약자에게 전세금을 돌려받을 수 없게 되는 상황이 생길 수 있습니다.
전주부동산닥터의 상념
주택을 인도받고 전입신고를 한 임차인에게는 대항력이 있기 때문에 굳이 특약으로서는 불필요해 보입니다. 임차인의 대항력이란 임차 중인 주택이 양도.수된 경우, 임차인은 계약기간의 존속을 주장할 수도 있고 계약기간이 남아있다고 하더라도 계약의 해지를 주장할 수 있으며 임차인의 선택에 따라 주택의 양도인(전 임대인) 또는 양수인(현 임대인)에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
마지막으로 세입자는 집주인의 세금 체납 상황에 대한 대비책도 마련해야 합니다. 가령 계약 당시에는 문제가 없었지만, 임대 기간 중 집주인의 사정으로 세금 체납이 발생하는 경우가 있을 수 있습니다.
이 경우 집이 경매에 넘어가면 세입자의 전세금보다 세금이 우선 변제되기 때문에 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 큽니다. 따라서 세입자는 계약서에 집주인의 세금 체납이 발생하면 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있도록 하는 특약을 넣어야 합니다.
전주부동산닥터의 상념
주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)에서는 임대차계약을 체결할 때 임대인은 국세.지방세 납세증명서를 제시해야 합니다. 물론 현실성 없이 계약체결 전에 동의로 갈음한다라거나 의무를 위반한 경우 처벌 규정 또한 없어 반쪽자리 규정이긴 합니다만. 다만, 계약서 작성 후 임대차보증금이 1천만원 이상인 경우에는 임대차계약서를 지참하고 지방세는 주민자치센터, 국세는 세무서를 방문하면, 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 국세. 지방세 내역을 확인해 볼 수 있습니다.
또한 위에서 언급한 것처럼 집주인이 세금 체납이 발생하면 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있도록 하는 특약을 넣는다고 한들 반환이 쉽겠습니까? 현실성 없는 특약이 될 수 있다는 것입니다. 본 포스팅이 취지는 특약이 필요 없다는 것이 아니라 특약은 양당사자간에 법을 창설하는 것과 같은 의미이기 때문에 특약의 기재하면 어떤 법적 효력이 미칠지를 먼저 고려한 후 신중해야 한다는 것입니다.
특약 남용의 문제점
- 계약의 복잡성 증가: 특약이 많아질수록 계약 내용이 복잡해지고 이해하기 어려워집니다.
- 분쟁 가능성 증가: 특약의 해석을 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성이 높아집니다.
- 법적 문제 유발: 특약이 법률에 위반될 경우 무효가 될 수 있습니다.
특약의 올바른 사용 방법
- 명확한 목적과 구체적인 내용: 특약의 목적이 분명하고 내용이 구체적이어야 합니다.
- 필요한 경우에만 사용: 꼭 필요한 경우에만 특약을 사용해야 합니다.
- 법적 검토: 법률 전문가의 도움을 받아 특약의 내용을 검토하는 것이 좋습니다.
결론
부동산 계약서의 특약은 신중하게 사용해야 합니다. 모든 문제를 해결해 줄 수 있는 만능 해결책이 아니며, 오히려 문제를 더 복잡하게 만들 수도 있습니다. 특약을 사용할 때는 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정해야 합니다.
핵심 메시지:
- 특약은 신중하게 사용해야 합니다.
- 특약은 모든 문제를 해결해 줄 수 있는 만능 해결책이 아닙니다.
- 특약은 법률에 위배될 수 없습니다.
- 특약은 계약을 복잡하게 만들 수 있습니다.
- 특약은 분쟁의 소지를 높일 수 있습니다.
참고: 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 상황에 맞는 법률 자문은 변호사에게 받으시기 바랍니다. 이 글을 통해 독자들이 부동산 계약서의 특약에 대한 올바른 이해를 하고, 현명한 선택을 할 수 있도록 돕고자 합니다.